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              廣州南站BA0501004地塊項目營銷代理公開招標文件
              時間:2021/4/30 15:48:59
              一、項目概況:
              項目位于廣州市番禺區南站石洲中路,地鐵2號線、7號線石壁站附近,靠近廣州南站交通樞紐,交通便利。用地面積約5.07萬㎡,可建設用地面積約4.8萬㎡,容積率3.0,計容建筑面積約14.5萬㎡。規劃建設高層住宅、配套商業、地下停車庫。
              項目計劃開發進度(最終項目開發進度以實際為準):
              序號
              關鍵節點名稱
              計劃時間
              1
              一期基坑施工階段
              2020年12月
              2
              獲批《建設工程規劃許可證》
              2021年4月
              3
              一期主體動工
              2021年7月
              4
              展示區(樣板房、園林、道路)施工
              2021年10月
              5
              辦理一期預售證
              2022年1月
              6
              一期聯合竣工驗收
              2023年1月
              7
              一期大確權
              2023年3月
               
              二、采購范圍、標的及需求:
              (一)項目策劃類工作內容
              包括但不限于:
              1、負責撰寫項目整體營銷策略報告、階段性營銷推廣方案、項目產品定價報告、收籌和推貨策略方案、開盤方案、銷售拓展執行方案、目標客戶分析、市場周報、月報、銷售總結、項目后評估工作報告等。
              2、合同委托期間,乙方需持續為項目提供策劃跟蹤服務,乙方根據甲方的需求,按照項目的節點計劃安排和要求,完成本項目整體營銷策略報告、階段性營銷方案、市場報告、月報、周報等,并按甲方要求的文件格式如PowerPoint、WORD等形式向甲方進行專題匯報。相關費用已綜合考慮在銷售代理服務費內,甲方無須再行支付。
              3、協助確定合作公司(廣告、制作、活動公司等)、協助推進廣告公司的推廣策略和項目形象設計工作:包括案名、項目logo、項目vi、主畫面等;協助現場物料設計制作:包括戶型圖、單張、手提資料袋、伴手禮等;協助開放活動、開盤活動;協助產品發布會宣傳、布置、邀約、執行等工作;協助推廣:包括跟進微信推文、網絡推廣、戶外、大v、電臺、朋友圈等;協助微信推廣、小視頻發布、項目宣傳片等的相關工作。
              4、協助提供銷售中心、樣板房、看樓動線設置及裝修包裝風格建議;協助提供交樓標準的建議;協助提供園林、示范區的風格建議等。
              5、現場包裝工作協助:道路指引系統;停車場包裝及指引;精神堡壘和保安亭;項目圍擋、主入口大門;園林綠化;樓體燈字;營銷中心、樣板房通道包裝等。
              (二)項目銷售類工作內容
              包括但不限于:
              1、銷售團隊組建、客戶接待及集中培訓、銷售說辭、百問百答、抗性口徑等;銷售接待禮儀等。制定銷售流程及組織銷售培訓、負責銷售執行、提出分期推盤建議及售價建議等。
              2、乙方派駐自己的銷售團隊駐場接待及服務客戶,實現項目銷售目標。
              3、負責協助客戶簽署本項目《認購書》及簽署《商品房買賣合同》,并協助甲方對《商品房買賣合同》條款向客戶做出合理及合法解釋,協助甲方開展其他售后服務跟進工作,包括但不限于按甲方要求完成指定的簽約服務及售后服務標準動作及流程等。銷售團隊及人員若發生調整,則乙方應成立專項團隊對前期銷售進行跟蹤工作。
              4、乙方須按照甲方確定的銷售條件(包括但不限于售價、折扣、付款方式及本合約條款等)進行推售,否則,由此產生的一切后果由乙方負責,造成甲方損失的(包括但不限于直接損失和間接損失),概由乙方全部承擔。
              5、合同委托期間,乙方應按甲方要求及本合同約定的銷售目標完成銷售代理工作。
              6、銷售底價:乙方根據調研結果提交《項目產品定價報告》及《銷售方案》,制定每套房源價格,具體以甲方審批通過的銷售方案及《一房一價表》為準。若合同執行過程確需對銷售底價進行調整的,由乙方提出建議,最后以甲方審批確認為準。
              7、合同期內,乙方需及時向甲方書面反映客戶意見和市場變化狀況及提出應對措施,并于每月5日前向甲方提供上月銷售工作情況總結及當月的銷售工作計劃。
              8、明源數據輸入工作:乙方須按照甲方的要求及時進行明源的數據輸入工作,包括房源信息、銷控信息、客戶信息、銷售變更審批等。
               
              三、競投文件組成及編制要求
              競投文件由以下三部分組成,競投人須按相應要求進行編制:
              第一部分:單位綜合實力
              包括但不限于競投人單位概況與自身優勢簡介、近三年(2018-2020年)廣州區域銷售總額(分項目分年度列出)、服務知名房地產公司數量等(附證明材料)、單位法人營業執照復印件、法定代表人身份證明書及法人授權委托證明書原件等。
              第二部分:服務團隊
              競投人應為本項目工作內容配備經驗豐富的營銷團隊(包括營銷策劃團隊、銷售代理團隊等,競投人可根據自身管理架構自行組合配置)。乙方需派駐項目總負責人 1 人、策劃負責人 1 人 、銷售負責人 1 人 ,負責與甲方就工作事宜進行溝通、聯系與推動。組織專業人員形成專項服務團隊,其他策劃人員不少于 2 人,銷售人員不少于 10 人(開盤前不少于15人,具體以甲方要求為準)。乙方為配合銷售和后續服務工作,乙方應為此項目配備專職文員,且不少于1-2人。具有中高端住宅銷售經驗。<中高端住宅指近三年內(2018年-2020年)廣州區域一手房源銷售單價超過5萬元/㎡樓盤>。
              第三部分:服務方案
              在本招標文件附件1工作大綱基礎上提出細化、深化的服務方案。
              第四部分:《項目整體營銷策略報告》
              《項目整體營銷策略報告》要求詳見附件2。上述各部分文件均應清晰、完整,并裝訂成冊,一式六份(一正五副),集中統一密封。封面、封口處應加蓋單位公章。所有復印件均須加蓋公章,有關證明資料必須真實完整有效,如發現任何不實或隱瞞、虛報等情況,招標人有權隨時取消其中選資格。
              說明:
              1、投標人提供的包括但不限于服務方案、《項目整體營銷策略報告》等投標文件。
              2、招標人和中標人有權在本項目中參考使用投標人提交的投標文件中包括但不限于項目案名、推廣策略等內容,投標人不得對此提出異議或提出費用請求。
               
              四、銷售代理服務費用及相關費用
              (一)銷售代理服務費
              1、本項目住宅及商鋪的銷售代理服務費標準:按銷售成交金額(即《商品房買賣合同》實際回款金額)的 0.8 % 計算。若乙方完成的銷售成交金額超過甲方規定的年度任務(以甲方書面函件為憑證),則該超出部分按銷售成交金額(即《商品房買賣合同》實際回款金額)的0.9%計提代理服務費。
              若甲方啟動二手渠道或其他渠道進行場外帶客,甲方應向乙方提供書面告知函,說明二手渠道或其他渠道帶客的起始時間及結束時間,此期間的二手渠道或其他渠道客戶的場內接待和銷售服務由乙方跟進,成交單位對應的面積計入乙方銷售目標面積,成交單位對應的銷售代理服務費結算標準為:按照上述約定計提后的銷售代理費*60%計算。
              2、具體支付方式按合同條款約定。
               
              五、評審及定標程序
              1、評審程序由兩階段組成,包括:
              (1)對競投人綜合實力、服務團隊及營銷方案進行綜合評審擇優;
              (2)對評審排名前3名的入選競投人進行現場答辯擇優。具體如下:
              第一階段:評標委員會根據各競投人提交的競投文件進行綜合評審(綜合評審標準詳見附件3),在充分研討的基礎上進行打分,并按競投人總得分從高到低進行排序,如競投人總得分相同的,則按其項目整體營銷策劃報告得分較高的排前,如仍存在相同情況,則由評標委員會投票確定競投人的排序。評標委員會按照上述排序原則選取排名前3名的競投人,進入下一階段答辯。
              第二階段:排名前3名的競投人分別向評審委員會以PPT形式進行現場匯報及答辯,匯報時限為60分鐘內,答辯時限為10分鐘內。匯報應由競投人服務團隊中的項目總負責人完成,匯報順序采取現場抽簽確定。答辯問題由評審委員會現場確定。評標委員會結合各競投人現場答辯情況,在充分研討的基礎上,對入選競投人采取差額選舉逐輪淘汰的評審辦法,以投票方式確定各競投人的排序,并推薦排名第一至三名的競投人為中標候選人。
              注:若競投人少于或等于3家的,則全部競投人直接進入第二階段答辯環節。
              2、招標人根據評標委員會遞交的評標報告,選定排名第一的中標候選人作為本項目中標人。
              3、中標人存在以下情況時,招標人將取消其中標資格,并確定排名次后的中標候選人及與其簽訂委托合同:
              (1)中標人主動放棄中標資格的;
              (2)中標人因不可抗力提出不能履行合同的;
              (3)在招標人發出中標通知之日起計10個工作日內,中標人未按附件4合同條件落實合同簽署的;
              (4)中標人存在弄虛作假行為、虛報資料情況,并經查實的;
              (5)合同履行過程中,招標人按附件4合同條件與中標人解除合同的。
               
              六、招標時間安排
              (—)招標答疑
              若競投人對本招標文件有疑問,務必于2021 5 3 17 30分時前以書面形式提交招標代理機構。招標代理機構將在20215 5 17 30分前以書面形式答復給全部競投人。答疑文件將作為招標文件的一部分,視為簽訂合同的依據。若答疑文件與招標文件有矛盾,以最后發出的書面文件為準。
              (二)開標及評標
              1、競投文件遞交地點及截止時間:各競投人務必于20215    21 9 30分前將密封完好的競投文件送至廣州市越秀區越華路省煤炭大廈辦公大樓九樓會議室,逾期視為自動放棄。
              2、現場答辯及評審時間及地點:2021 5 21 10 00分在廣州市越秀區越華路省煤炭大廈辦公大樓九樓會議室進行現場答辯及評審。
              3、招標人在評審工作完成后5個工作日內通知中標結果(未中標單位,招標人有權不另行通知),并在發出中標通知之日起計10個工作日內,由招標人按本招標文件附件4合同條件及中標人競投承諾向中標人授予合同。
               
               

               
              附件:
              1.廣州南站BA0501004地塊項目營銷代理工作大綱
              2.《項目整體營銷策略報告》要求
              3.《綜合評審標準》
              4.廣州南站BA0501004地塊項目營銷代理委托合同
               
              招標人:廣州市城達房地產開發有限公司
              地址:廣州市越秀區中山四路228號
              聯系人:李女士
              聯系電話:020-83061652
              傳真:020-83061916
               
              招標代理機構:廣東建瀚工程管理有限公司
              地址:廣州市越秀區越華路省煤炭大廈辦公大樓九樓
              聯系人:王工
              聯系電話:020-37871723/13145791285
              傳真:020-38377376
               
               

               
              附件1《廣州南站BA0501004地塊項目營銷代理工作大綱》
              廣州南站BA0501004地塊項目營銷代理工作大綱
               
              (一)項目策劃類工作內容
              包括但不限于:
              1、負責撰寫項目整體營銷策略報告、階段性營銷推廣方案、項目產品定價報告、收籌和推貨策略方案、開盤方案、銷售拓展執行方案、目標客戶分析、市場周報、月報、銷售總結、項目后評估工作報告等。
              2、合同委托期間,乙方需持續為項目提供策劃跟蹤服務,乙方根據甲方的需求,按照項目的節點計劃安排和要求,完成本項目整體營銷策略報告、階段性營銷方案、市場報告、月報、周報等,并按甲方要求的文件格式如PowerPoint、WORD等形式向甲方進行專題匯報。相關費用已綜合考慮在銷售代理服務費內,甲方無須再行支付。
              3、協助確定合作公司(廣告、制作、活動公司等)、協助推進廣告公司的推廣策略和項目形象設計工作:包括案名、項目logo、項目vi、主畫面等;協助現場物料設計制作:包括戶型圖、單張、手提資料袋、伴手禮等;協助開放活動、開盤活動;協助產品發布會宣傳、布置、邀約、執行等工作;協助推廣:包括跟進微信推文、網絡推廣、戶外、大v、電臺、朋友圈等;協助微信推廣、小視頻發布、項目宣傳片等的相關工作。
              4、協助提供銷售中心、樣板房、看樓動線設置及裝修包裝風格建議;協助提供交樓標準的建議;協助提供園林、示范區的風格建議等。
              5、現場包裝工作協助:道路指引系統;停車場包裝及指引;精神堡壘和保安亭;項目圍擋、主入口大門;園林綠化;樓體燈字;營銷中心、樣板房通道包裝等。
              (二)項目銷售類工作內容
              包括但不限于:
              1、銷售團隊組建、客戶接待及集中培訓、銷售說辭、百問百答、抗性口徑等;銷售接待禮儀等。制定銷售流程及組織銷售培訓、負責銷售執行、提出分期推盤建議及售價建議等。
              2、乙方派駐自己的銷售團隊駐場接待及服務客戶,實現項目銷售目標。
              3、負責協助客戶簽署本項目《認購書》及簽署《商品房買賣合同》,并協助甲方對《商品房買賣合同》條款向客戶做出合理及合法解釋,協助甲方開展其他售后服務跟進工作,包括但不限于按甲方要求完成指定的簽約服務及售后服務標準動作及流程等。銷售團隊及人員若發生調整,則乙方應成立專項團隊對前期銷售進行跟蹤工作。
              4、乙方須按照甲方確定的銷售條件(包括但不限于售價、折扣、付款方式及本合約條款等)進行推售,否則,由此產生的一切后果由乙方負責,造成甲方損失的(包括但不限于直接損失和間接損失),概由乙方全部承擔。
              5、合同委托期間,乙方應按甲方要求及本合同約定的銷售目標完成銷售代理工作。
              6、銷售底價:乙方根據調研結果提交《項目產品定價報告》及《銷售方案》,制定每套房源價格,具體以甲方審批通過的銷售方案及《一房一價表》為準。若合同執行過程確需對銷售底價進行調整的,由乙方提出建議,最后以甲方審批確認為準。
              7、合同期內,乙方需及時向甲方書面反映客戶意見和市場變化狀況及提出應對措施,并于每月5日前向甲方提供上月銷售工作情況總結及當月的銷售工作計劃。
              8、明源數據輸入工作:乙方須按照甲方的要求及時進行明源的數據輸入工作,包括房源信息、銷控信息、客戶信息、銷售變更審批等。

               
              附件2:《項目整體營銷策略報告》
               
              《項目整體營銷策略報告》要求,包含但不限于:
               
              第一部分 項目介紹
              (一)基本情況
              (二)項目產品解釋
              第二部分 宏觀市場分析
              (一)城市及區域發展走勢分析
              (二)整體市場分析
              (三)最新房地產政策及走勢分析
              (四)小結
              第三部分 區域市場分析
              (一)番禺區一手市場分析
              (二)番禺區二手市場分析
              (三)重點對標競品案例分析
              (三)小結
              第五部分 目標客戶分析
              (一)競品項目客戶年齡結構、客戶區域來源、客戶置業目的、客戶職業構成、客戶購買關注點、客戶購買力分析(選取主要區域周邊主要競品)
              (二)購買客戶置業需求與痛點分析
              (三)意向客戶描摹分析
              (四)得出本案客群
              (五)客戶分析總結
              第六部分 項目SWOT分析
              (一)優勢
              (二)劣勢
              (三)機會
              (四)威脅
              (五)SWOT策略分析
              (六)核心價值點提煉
              第七部分 項目形象定位與推廣策略
              (一)整體形象定位
              (二)整體對外推廣語
              (三)項目案名演繹
              (四)整體對外宣傳
              (五)最終項目在市場上達到的效果
              第八部分 產品打造策略
              (一)銷售動線策略
              (二)售樓部與會所打造策略
              (三)板房打造策略
              (四)交標打造策略
              (五)項目配套打造策略等
              第九部分 前期蓄客與首開推售策略
              (一)提前蓄客策略
              (二)首期開盤時機選擇
              (三)價格制定原則與區間建議
              (四)首期銷售折扣管理初案
              (五)銷售文件、物料等準備
              第十部分 推廣細案與活動方案
              (一)總體鋪排
              (二)推廣主題策略
              (三)品牌營銷爆破發聲
              (四)首開活動策略建議
              (五)賣場包裝策劃
              (六)行銷拓展策劃
              第十一部分 營銷費用計劃
              (一)首期銷售目標
              (1)202X年銷售目標:X億
              (2)銷售任務月度分解
              (二)費用安排計劃
               

               
              附件3《綜合評審標準》
              綜合評審標準
              評審項
              要點
              計分原則
              得分
              公司綜合實力
              (20分)
               
              優:知名度高,具備豐富的房地產項目營銷經驗,房地產項目營銷業績突出,得14~20分
              中:知名度較高,具備較豐富的房地產項目營銷經驗,房地產項目營銷業績較突出,得7~13分
              差:知名度不高,房地產項目營銷經驗不夠豐富,房地產項目營銷業績不突出,得0~6分
               
              擬投入本項目服務團隊
              (20分)
               
              各競投人之間橫向比較:
              優:項目總負責人、項目經理、各專項負責人及其他服務人員的房地產項目營銷資歷和經驗豐富;團隊組建合理、職責分工明確,能充分全面地做好總體統籌、指導、協調、管理工作并提出了有針對性的保障措施,得14~20分
              中:項目總負責人、項目經理、各專項負責人及其他服務人員的房地產項目營銷資歷和經驗較為豐富;團隊組建較合理、職責分工較明確,能較好地做好總體統籌、指導、協調、管理工作并提出了相應保障措施,得7~13分
              差:項目總負責人、項目經理、各專項負責人及其他服務人員的房地產項目營銷資歷和經驗相對較薄弱或無法滿足招標文件關于服務團隊的基本需求,團隊組建合理性欠缺,不能完全做好總體統籌、指導、協調、管理工作,相應保障措施不到位,得0~6分
               
              服務方案
              (20分)
              服務方案的細化、深化、優化
               
              優:在滿足招標文件附件工作大綱要求的基礎上提出了更細化、深化的服務方案,得14~20分
              中:所開列的服務方案內容及深度滿足招標文件附件工作大綱的要求,得7~13分
              差:所開列的服務方案內容及深度等不能完全滿足招標文件附件工作大綱的要求,得0~6分
               
              整盤營銷策劃報告
              (40分)
              市場調研、競爭性區域項目分析及項目定位
               
              優:市場研究數據詳實(有目標客戶訪談意見反饋),競爭性區域項目優劣勢分析深入,相似案例評析借鑒到位,業態配比建議合理、可行,得10~15分。
              中:市場研究數據比較詳細、競爭性區域項目優劣勢分析較到位、相似案例評析借鑒基本到位、業態配比建議基本合理、可行,得7~9分。
              差:市場研究數據相對粗略、競爭性區域及優劣勢分析依據不充分、相似案例評析的借鑒不到位、業態配比建議合理性欠缺,得0~6分。
               
              營銷策略:
              優:營銷主題鮮明、定位合理、營銷推廣建議合理可行,得7~10分。
              中:營銷主題鮮明、定位合理、營銷推廣建議較合理可行,得5~6分。
              差:營銷定位研判不到位,營銷主題不鮮明,營銷推廣建議可行性欠缺,得0~4分。
               
              銷售目標完成時限及相應措施:
               
              優:銷售計劃優于招標文件要求的銷售進度目標,銷控措施到位,就本項目營銷重點難點分析到位,且提出了有針對性的價格策略及落地保障措施,措施具體、合理、可行,得10~15分
              中:銷售計劃滿足招標文件要求的銷售進度目標,銷控措施較到位,就本項目營銷重點難點有一定認識,且提出了相應價格策略及落地保障措施,措施較具合理、可行,得6~10分
              差:銷售計劃未能完全滿足招標文件要求的銷售進度目標,銷控措施不到位,就本項目營銷重點難點分析不到位,未提出相應價格策略及落地保障措施,措施不具體、可行性欠缺,得0~5分
               
               
              詳細內容見附件《招標文件》、《廣州南站BA0501004地塊項目營銷代理委托合同》20/jhgc/edit_file/file/2021/4/30/2021043015583578.pdf20/jhgc/edit_file/file/2021/4/30/2021043015572026.pdf 
               
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